Les fiches pratiques by I RunGreff.
Créer une SCI
(Société Civile Immobilière)
Le guide 2024
La Société Civile Immobilière apparait comme la structure incontournable liée à l’acquisition, la location, la vente et la gestion des biens immobiliers.
LES AVANTAGES DE LA SCI
La SCI est une structure souvent choisie pour l’acquisition, la gestion, et la transmission de biens immobiliers. Ses avantages incluent :
- Éviter le régime de l’indivision et les risques d’éviction du conjoint.
- Faciliter la transmission du patrimoine immobilier : la SCI permet de planifier la succession et de réduire les droits de succession.
- Optimisation fiscale : elle peut déduire de son bénéfice imposable les intérêts de l’emprunt.
- Simplification de la succession pour les héritiers, surtout en présence de plusieurs enfants.
- Réduction des droits de mutation lors de la vente.
- Protection des associés : la SCI assure une meilleure protection des associés pour l’acquisition et la gestion du patrimoine immobilier.
LES INCONVÉNIENTS DE LA SCI
Cependant, la SCI comporte également des contraintes :
- Gestion et création plus complexes : Les SCI nécessitent une comptabilité, un bilan, et des déclarations fiscales.
- Frais de fonctionnement : Il faut organiser des assemblées générales, rédiger les procès-verbaux, et tenir des registres comptables.
- Limites de financement : La SCI ne peut pas bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou d’un plan/compte épargne logement.
LE BON CHOIX ENTRE SCI OU SARL DE FAMILLE ?
- SCI : Elle est limitée à la gestion immobilière et ne peut pas inclure d’autres activités.
- SARL de famille : Elle offre plus de flexibilité, notamment pour des activités comme la location meublée et permet des exonérations fiscales sur la cession des parts sociales (sous conditions).
- Filiation : Contrairement à la SARL de famille, la SCI n’exige pas de lien familial entre les associés.
En fonction de vos objectifs, il est utile de comparer les deux options, car la SARL de famille peut offrir plus de possibilités de développement et des avantages fiscaux pour la location meublée.
La SCI pour conserver le pouvoir de gestion
Une SCI permet aux parents de transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion et les revenus du bien.
- Transmission en démembrement de propriété : Les parents peuvent conserver l’usufruit des parts sociales et transmettre la nue-propriété à leurs enfants. Cela permet aux parents de percevoir les revenus du bien ou d’en conserver l’usage, tandis que les enfants récupèrent la pleine propriété sans droit de succession au décès des parents.
Les étapes de la création d’une SCI
- Nombre d’associés : Au moins 2 associés, même des enfants mineurs (avec autorisation des représentants légaux).
- Capital social : La SCI peut être constituée avec des apports en numéraire ou en nature (comme un bien immobilier).
- Frais de constitution : L’apport d’un bien à une SCI déjà existante engendre des frais (notaires, commissaires aux apports) et peut nécessiter l’accord de la banque en cas d’hypothèque.
À savoir,
pour aller plus loin…
Le gérant de SCI et les charges sociales
Le gérant de la SCI n’est soumis à aucune charge sociale si sa fonction n’est pas rémunérée. S’il est rémunéré, la décision doit être inscrite dans les statuts, un acte de nomination, ou un procès-verbal d’assemblée générale.
Le choix du régime fiscal : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS)
- Impôt sur les sociétés (IS) : Les résultats sont imposés au niveau de la société. Tous les frais relatifs au bien (acquisition, gestion, amortissement) sont déductibles. Les bénéfices peuvent être distribués sous forme de dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou, sur option, au barème progressif de l’IR avec abattement.
- Impôt sur le revenu (IR) : La SCI est fiscalement transparente, et les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés. Au régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique pour des revenus inférieurs à 15 000 €. Au-delà, c’est le régime réel avec déduction des charges réelles qui s’applique, et les associés doivent aussi s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 %.
En résumé
La SCI est une structure idéale pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier de façon sécurisée et optimisée fiscalement. Elle permet aux associés de bénéficier de revenus tout en facilitant la succession, mais nécessite une gestion comptable et des formalités administratives régulières.
